Скрытые угрозы: топ - 4 ошибки арендатора

Рынок аренды кажется безбрежным: открываешь любой сайт бесплатных объявлений, и выбирай, что хочешь. На самом деле хорошие предложения редки, как жемчужины в черноморских мидиях. Что учесть при аренде офиса? На примере офисов в Одессе KNIN анализирует самые распространенные ошибки арендаторов.

Неправильное место

Приморский и Французский бульвары хороши для респектабельных банков и адвокатуры. Остальным компаниям стоит сочетать престижность района с удобством локации, количеством конкурентов и транспортной инфраструктурой района. Для начала сверьтесь с картой и хотя бы виртуально «прогуляйтесь» по району (визуализация карт Гугл и Яндкс это позволяет).

Правила съема офиса в Одессе: 

- южный народ не любит ходить пешком, лишние 150 метров от остановки фатальны для бизнеса;

- вход в офис со стороны двора на Пересыпи или в Лузановке равен потере 30-40% клиентов;

- пыльные и шумные промзоны хороши исключительно для продавцов запчастей и эксклюзивного оборудования, во всех остальных случаях клиенты найдут конкурентов в центре;

- доверяйте риэлторам: они точно знают, какая сторона улицы проходная и где в квартале расположены «мертвые зоны».

Стоит обратить внимание на соседство. Офис нотариуса рядом с ломбардами и наливайками не будет пользоваться популярностью у солидной публики. Частая смена арендаторов – плохой признак: или место неудачное, или соседи неадекватные, или хозяин проблемный. Уточнить проще у местных тетушек и продавщиц.

Неудобный офис

Работать нужно в приятном и приспособленном помещении. Центр Одессы изобилует ветхими полуподвалами и переделанными коммуналками в криминогенных точках. Побеспокойтесь заранее о безопасности персонала, клиентов и сохранности имущества.

Слишком пафосный офисный центр не только съест бюджет развития, но и отпугнет часть небогатой клиентуры. Здание конторы должно совпадать с уровнем платежеспособности потенциальных клиентов. Приятные мелочи вроде лифта, кондиционера или кодового замка повысят уровень популярности фирмы.

Планировка помещений не должна вызывать дискомфорт. Удобства на этаже, отдельный кабинет для руководителя, переговорная, бытовая комната – из таких мелочей складывается трудоспособность коллектива.



Ошибки в расчетах
В банках есть понятие «эффективной кредитной ставки»: совокупность всех расходов заемщика на обслуживание кредита. Арендаторам стоит суммировать все расходы на аренду офиса и высчитать свою эффективную арендную ставку.
Что чаще всего не учитывают арендаторы при расчете суммы аренды: 

- право арендодателя поднять арендную ставку;

- оплату парковки, транспортные расходы персонала;

- рост коммунальных платежей;

- расходы на вневедомственную охрану;

- обслуживание Интернет и телефонов;

- расходы на уборку;

- переезд, меблировку, брендирование;

- рекламу нового места расположения фирмы.

Спешка и доверчивость

Совместная деятельность, финансовый лизинг и оперативная аренда офиса: что нужно знать потенциальному нанимателю помещений до подписания договора? Большинство ошибок происходит из-за спешки, незнания законодательства, порядка налогообложения, и местной специфики. На рынке недвижимости доверять не стоит.

Арендатор должен четко понимать: 

- кто является реальным собственником здания и помещений, сдающихся в аренду (часто это не одно и то же);

- насколько добросовестен арендодатель, нет ли арестов имущества, банкротства, судебных споров;

- это оперативная аренда или финансовый лизинг с правом выкупа;

- это аренда или субаренда;

- законен ли договор, есть ли полномочия у арендодателя на подписание договора аренды или субаренды;

- есть ли право на перепланировку, ремонт и компенсации этих расходов владельцем;

- каково целевое назначение аренды помещений;

- кто платит налоги, какие и сколько;

- каков статус земельного участка, срок договора аренды и как арендная плата за землю влияет на арендную ставку;

- каковы штрафы за незаконно установленные рекламные конструкции;

- какой штраф платит арендатор за досрочное освобождение помещений;

- кто отвечает за противопожарную безопасность здания, конструктивную безопасность сооружений, жизнеобеспечение здания и сохранность имущества.