На что обратить внимание, заключая договор аренды офиса.

 Аренда офисных помещений – одна из распространённых форм использования объектов недвижимости в предпринимательской деятельности. Договор аренды - основной и без преувеличения, самый важный документ, регулирующий взаимоотношения сторон арендных отношений.

 Содержание арендных соглашений носит самый разнообразный характер от простых договоров, содержащих минимум условий аренды до развернутых договорных актов со сложными правовыми конструкциями и значительным количеством приложений.

 Остановимся на основных, наиболее важных условиях арендных договоров.

 Цена аренды - решающая составляющая арендных отношений. При заключении аренды необходимо внимательно отнестись к структуре цены. В некоторых случаях, особенно это характерно для крупных офисных центров, наряду с ценой аренды отдельно указываются стоимость эксплуатационных или коммунальных расходов и налоги. Как правило, две последние величины составляют внушительную до 20-30% прибавку к стоимости аренды. 

 Арендодатели, пытаясь снизить свой риск, предлагают заключение договоров в иностранной валюте или на условиях автоматического изменения стоимости в зависимости от ее курса. Вариантом компромисса, достигнутого при обсуждении цены аренды, может быть выбор предельных значений увеличения или снижения стоимости аренды. Например, не более чем на 10% в год.

 При заключении аренды офис Одессы   широко используется компенсация арендодателю коммунальных расходов, связанных с содержанием арендуемого помещения, на основании подтверждающих документов.

 Многими арендодателями практикуется отдельная цена на период поселения арендатора в офис. В зависимости от состояния офиса срок таких арендных каникул может составлять от двух недель до нескольких месяцев.Традиционно в момент заключения договора аренды взимается плата за первый и последний месяцы аренды или вносится гарантийный платеж.Серьезный момент, который должен быть обязательно затронут при обсуждении стоимости аренды – порядок и периодичность изменения цены.

 Как правило, высококлассные офисные центры, пользуясь своими преимуществами в классе обслуживания и в месте нахождения, безальтернативно оставляют за собой право изменять цену аренды в одностороннем порядке без согласия арендатора, оставляя ему возможность в случае несогласия с новой ценой покинуть арендуемый офис.Чаще всего и арендаторов и арендодателей устраивает пересмотр цены аренды с периодичностью один раз в год.

 Срок действия договора аренды и его продление

 Арендатор, заключая аренду, стремится к ее наибольшему сроку. Именно длительная аренда позволяет предпринимателю, арендовавшему помещение, наилучшим образом планировать ведение бизнеса. Арендодатель же, ориентируясь на возможность изменения конъюнктуры рынка и получения более выгодных предложений, пытается уменьшить срок аренды принадлежащего ему имущества.

 При достижении арендных договорённостей определение длительности аренды в наибольшей степени зависит от размера инвестиций арендатора: чем выше уровень инвестиций в неотделимые улучшения, которые предполагает сделать арендатор, тем на большем сроке аренды он настаивает. Если же в аренду передается полностью готовый к использованию офис, оборудованный всеми необходимыми средствами коммуникации, его арендодатель, как правило, настаивает на минимальном арендном периоде – год, в некоторых случая полгода. 

 Если говорить практике заключения договоров аренды офисной недвижимости, то наиболее часто используются периоды их действия продолжительностью один год, три года и пять лет.

 Законодательствами некоторых стран СНГ установлены требования по нотариальному удостоверению арендных договоров с определенным сроком действия. Так украинское право требует обязательного заключения договора аренды в нотариальной форме, имеющего срок действия от трех лет.

 Как способ ухода от выполнения этого требования используется правовая конструкция, предусматривающая одновременное заключение двух договоров аренды. Срок действия каждого из них не превышает трех лет. При этом первый из договоров вступает в действие в дату, определенную сторонами, а второй в момент завершения действия первого, если он не расторгнут сторонами досрочно и на тех же условиях, на которых закончился первый.

 Некоторые арендные соглашения содержат отдельные условия и процедуры продления сроков действия договоров. Например, автоматическое продление аренды на определенный сторонами период с сохранением действующих условий, если стороны в определенное время до окончания действия договора не выразили желания изменить его.

 Условия досрочного прекращения аренды

 Прекращение аренды до момента окончания договора нередкое явление в предпринимательской деятельности. В качестве наиболее справедливого и равновесного варианта условий досрочного прекращения аренды может быть приведен следующий:

 • Арендодатель в праве прекратить действие аренды в одностороннем порядке если арендатор не оплачивает аренду в течение определенного времени или допускает просрочки при оплате; наносит арендуемому помещению повреждения, влияющие на возможность его целевого использования; ведет на переданных ему площадях деятельность не соответствующую назначению помещения.

 • Арендатор имеет право прекратить арендные отношения в одностороннем порядке без объяснения причины прекращения, заранее предупредив собственника помещения о своем решении за время, достаточное для поиска им нового арендатора (2-3 месяца)

 Досрочное расторжение, как правило, сопровождается выполнением их инициатором дополнительных условий. Например, если аренда прекращается по инициативе арендатора не возвращается гарантийный платеж или стоимость улучшений, произведенных в период аренды.